L’achat d’un bien immobilier est un moment important pour le futur acquéreur, en particulier lorsque la propriété en question se situe dans un pays étranger. Dès lors, il convient de prendre en compte quelques conseils et mises en garde pratiques pour investir en connaissance de cause.
Tout d’abord, il vous faut connaître les compétences précises des parties présentes lors de l’achat du bien envisagé :
- Le futur acheteur (prospective buyer).
- Le représentant (Attorney) : il s’agit du mandataire qui pourra être chargé de représenter l’acheteur sur place, en son nom, tout au long du processus d’achat.
- L’avocat (Lawyer) : il peut être nécessaire lorsque l’achat est effectué par un groupe de personne ou encore lorsque l’achat fait partie d’un projet professionnel (commercial, ou un projet de promotion immobilière). Dans tous les cas, il doit représenter les intérêts de son client et le conseiller. Il est préférable, que celui-ci soit spécialisé en droit de l’immobilier et qu’il connaisse les règles applicables en matière d’acquisition d’un bien immobilier par un étranger à Malte.
- Le vendeur (Seller).
- L’agence immobilière (Estate agent) : elle n’a pas de responsabilités particulières, elle assiste le futur acquéreur lors de sa recherche en répondant à ses besoins et ses exigences. Elle met ainsi en relation l’acheteur et le vendeur.
- Le ou les notaires (Notarys). Il s’agit d’un officier public, impartial, qui aura pour principale fonction de s’assurer que l’achat et la vente respectent bien les règles légales en vigueur. Il devra contrôler la validité de l’acte d’achat et de vente (titre de propriété valide, absence d’hypothèque, crédit immobilier accepté…). Il s’occupera également d’authentifier la promesse de vente (promise of sale or convenium) et l’achat final du bien immobilier (final deed). Enfin, c’est lui qui collecte les frais de mutations (Stamp duty) et la taxe sur la propriété transférée (property transfert tax) versé à l’Etat.
Ensuite, le bien peut être soumis à des conditions particulières pouvant entraîner quelques difficultés pour l’acquéreur. A noter, que le notaire se chargera de les révéler, à l’aide de l’éventuel avocat.
- Les matériaux spécifiques : la propriété peut être construite avec des matériaux ou des méthodes dont il faut respecter ou conserver la particularité. Ainsi il peut être complexe voire coûteux de réaliser des aménagements.
- Un défaut de titre de propriété : situation dans laquelle le vendeur n’est pas le véritable propriétaire du bien immobilier. Dans ce cas, il n’a pas la qualité pour le vendre.
- L’hypothèque ou le droit de gage : il s’agit ici de la situation dans laquelle le bien immobilier sert de garantie à un créancier, comme par exemple, une banque. Dans ce cas, il faudra que l’hypothèque soit levée avant l’achat de la propriété.
- La servitude : c’est à dire la faculté pour une personne d’avoir un accès à une partie de la propriété, de se servir d’une partie du bien, ou encore de se connecter à une partie de celui-ci.
Enfin, il convient de vérifier quelques points important concernant la propriété pour investir en toute tranquillité.
- Bien s’assurer que le bien immobilier n’a pas subi des modifications de structure sans le permis nécessaire auprès du MEPA (organisme public compétent)
- Se renseigner sur un éventuel loyer annuel à payer à l’Etat ou à l’Eglise (Free Hold, GoundRent). En effet, certaines propriétés sont construites sur des terrains appartenant à l’Etat ou à l’Eglise et les propriétaires doivent payer un loyer annuel plus ou moins important selon le foncier.
- Dans le cas d’un achat sur plan, il est important de bien se renseigner sur les prestations comprises et la qualité professionnelle du constructeur afin d’éviter des retards importants ou des prestations non conformes au cahier des charges.
- Ne pas négliger la question d’utilisation du Toit Terrace (airspace) dans le cas d’un achat d’un Penthouse ou un appartement en dernier étage.
