A partir du 1er janvier 2020, une nouvelle loi entre en vigueur afin de réglementer la location de logements du parc résidentiel privé à Malte avec pour objectif annoncé d’accroître la sécurité, la flexibilité et la stabilité du marché locatif. Que vous soyez investisseur ou expatrié, vous serez certainement concerné, voici donc les nouvelles orientations et les règles qui découlent de cette règlementation.
Avant toute chose, il faut noter que les baux concluent avant le 1er juin 1995 et les contrats de biens loués exclusivement à des fins touristiques, comme résidence secondaire ou comme maison de vacances ne seront pas concernés. Néanmoins, les logements loués en courte durée sous licence de l’Office du tourisme maltais (MTA) seront toujours considérées comme des locations de courte durée (et non des locations à des fins touristiques).
Enregistrement obligatoire des baux de location
Dorénavant, tous les contrats de location résidentielle de courte et longue durée devront être enregistrés, moyennant des frais, auprès de l’Autorité du logement (Housing Authority) dans un délai de 30 jours suivant le début du contrat de location, sous peine d’être considérés comme nuls et non avenus. Le cas échéant, le locataire peut enregistrer lui-même le bail et conserver une partie du loyer pour le remboursement des frais.
Par ailleurs, pour être validés, les contrats incluront obligatoirement les informations suivantes : durée du bail, si un renouvellement de bail est possible et sous quelles conditions, les frais locatifs et leur mode de paiement, le montant de la caution ainsi qu’un état des lieux, utile en cas de litige.
Les renouvellements de contrats de location intervenant après le 1er janvier 2021 doivent également être enregistrés.
Encadrement de la durée des contrats
Les baux résidentiels privés ne peuvent avoir une durée inférieure à un an. Ainsi, tout accord stipulant une durée plus courte doit être considéré comme ayant été convenu pour une période d’un an.
Pour sa part, la location de courte durée doit se limiter à 6 mois maximum, sans renouvellement possible, et est destinée à répondre aux besoins suivants :
- Travailleurs non-résidents employés pour une période inférieure à six mois ou devant réaliser une mission dans un délai maximum de six mois,
- Étudiants non-résidents inscrits pour une durée de moins de six mois,
- Résidents devant louer une résidence principale alternative pour une période de moins de six mois,
- Non-résidents qui ont besoin de louer un logement pour une période de moins de six mois à condition de ne pas chercher à s’installer durablement à Malte.
Les contrats de courte durée doivent spécifier la catégorie susmentionnée concernée et des documents justificatifs devront être fournis. Dans le cas contraire, le contrat sera considéré comme un contrat de location d’une durée minimale d’un an.
Annulation du bail et préavis
Le bail s’arrête à l’expiration du délai prévu, à condition que le propriétaire en avise le locataire au moins trois mois avant par lettre recommandée.
Si le propriétaire n’adresse pas au locataire un avis de résiliation dans ce délai, le bail sera renouvelé pour une période d’un an. Cela ne s’applique pas aux locations courtes durée limitées à six mois ou aux espaces partagés.
Pour les baux d’un an, le locataire a le droit de résilier le contrat après 6 mois avec un préavis d’un mois. Pour les contrats de 2 ans et plus, le délai de préavis est doublé.
Aussi, le locataire ne peut annuler le bail avant l’expiration d’un délai minimum de :
- 6 mois si le bail est d’une durée inférieure à 2 ans
- 9 mois si le bail est d’une durée de deux à trois ans
- 12 mois si le bail est d’une durée supérieure à 3 ans
Si le locataire choisit de résilier le contrat de location dans un délai inférieur, le propriétaire peut conserver un montant ne dépassant pas une somme équivalente à un mois de loyer sur la caution déposée lors de la signature du bail, à titre de garantie. Le locataire est tenu de se rétracter de son bail de location au moyen d’une lettre recommandée.
Dans le cadre d’une location de courte durée, le locataire peut mettre fin à son bail au bout d’un mois – sans perte de caution – à condition de le notifier au propriétaire une semaine à l’avance par lettre recommandée.
Fixation du loyer et augmentation
La nouvelle loi n’impose pas de règle pour la fixation du montant du loyer qui reste à la libre appréciation du propriétaire. Sauf accord préalable contraire, le loyer sera payé sur une base mensuelle et le propriétaire ne pourra en aucun cas exiger le paiement anticipé de plus d’un mois de loyer. Le propriétaire devra également fournir au locataire une quittance de loyer.
Le loyer ne peut être augmenté que si le bail contient une disposition le prévoyant expressément. Dans ce cas, il ne pourra être augmenté qu’une fois par an. Cette augmentation ne peut excéder les variations annuelles prévues par l’indice des prix de l’immobilier publié par l’OSN et ne peut dépasser de plus de 5% par an le montant du loyer précédent.
Incitation financière pour les bailleurs
Afin d’inciter les propriétaires à louer leurs logements pour une période supérieure à la durée minimale d’un an, le gouvernement maltais a introduit dans la loi un système d’incitation fiscale.
Les bailleurs louant un logement avec une seule chambre pour une durée de deux ans bénéficieront d’un crédit d’impôt de 200 €. Pendant trois ans ou plus, ils auront droit à 300 €. Dans le cadre d’un logement comprenant deux chambres, ils recevront 300 € s’ils le louent pour deux ans et 400 € s’ils le louent pour trois ans ou plus. Le crédit atteint son plafond pour un bien possédant trois chambres ou plus avec 400 € pour deux ans et 500 € pour une location de trois ans ou plus.
Clauses interdites
Par ailleurs, la loi interdit l’inclusion de certaines clauses qui, si elles étaient insérées dans le contrat, seraient considérées être sans effet. Elles comprennent :
- La résiliation automatique du bail
- L’autorisation au bailleur de réduire les prestations sans réduction de loyer
- Le paiement de contreparties supplémentaires autres que le loyer, la caution, l’assurance ou l’entretien des parties communes allant au-delà des obligations du locataire.
- Le règlement d’une compensation pour l’utilisation de meubles
- Le paiement d’un montant fixe de charges liées à la consommation d’eau, d’électricité et d’autres services publics si celui-ci ne correspond pas à la consommation réelle
- Des restrictions quant à l’utilisation normale d’un logement
Location de chambre
La location de pièce ou de chambre fait référence à la location d’une partie spécifique d’un logement. La nouvelle réglementation permet au bailleur de louer une chambre ou une partie de son logement à un locataire, ce qui signifie que le propriétaire et le locataire peuvent habiter dans le même logement.
La loi ne définit pas ce qui constitue une « partie » d’un bâtiment, mais stipule simplement que tout bien ou partie de bien loué doit être apte à être habité.
Toute location de pièce doit avoir une durée de 6 mois. Le locataire peut se désister à tout moment après l’expiration du délai d’un mois, moyennant un préavis d’une semaine.
Le contrat de location prend fin à expiration du bail, sans qu’un préavis soit nécessaire.
Ces contrats de location ne peuvent être renouvelés et doivent être enregistrés au même titre que tout autre contrat de location résidentiel privé.
Droits supplémentaires octroyés aux locataires
Selon les nouvelles règles, on considère comme une infraction pénale le fait pour un propriétaire d’expulser de force le locataire d’un bien que ce dernier occupe comme résidence principale. Ceci ne concerne que les contrats de location de logement résidentiel à titre privatif mais ne s’applique pas à la location d’une chambre.
Les propriétaires qui enfreignent cette règle sont passibles d’une amende allant de 1 500 à 4 000 euros. Celle-ci s’applique également dans le cas d’une entrée non autorisée dans le logement, du retrait de meubles ou d’effets personnels et d’une suspension ou interruption des services d’alimentation en eau et en électricité.
Application d’amendes
Les locataires qui ne respectent pas les dispositions du contrat de location, notamment le paiement de leurs loyers mensuels, ne peuvent être expulsés de force par leur propriétaire. Il en va de même pour les locataires qui continuent à occuper leur logement en location au-delà de la durée convenue.
Dans ce cas, le bailleur doit porter l’affaire devant les organismes compétents.
Le locataire sera néanmoins tenu de verser au propriétaire une somme équivalente au loyer jusqu’à ce qu’il quitte le bien. Une demande d’indemnisation peut être faite en même temps que la demande de résiliation du bail et / ou d’expulsion du locataire du logement en location.
Le président de l’Autorité du logement ou l’un de ses agents aura le droit de pénétrer dans les logements loués pour les inspecter ou vérifier si ceux-ci sont occupés par le locataire.
Le président a également le pouvoir d’émettre une mise en demeure si le propriétaire n’enregistre pas le bail, ce qui lui laisse la possibilité de se conformer à la loi. Si le propriétaire omet néanmoins d’enregistrer le bail concerné ou fait une fausse déclaration, cela constitue une infraction pénale passible d’amendes allant de 2 500 à 10 000 euros.
